Vor allem für junge Menschen wird es immer schwieriger eine erschwingliche Wohnung zu finden - dieser Entwicklung gilt es gegenzuwirken.
Vor allem für junge Menschen wird es immer schwieriger eine erschwingliche Wohnung zu finden - dieser Entwicklung gilt es gegenzuwirken.
Panorama

Wohnen in Tirol: Alle Hebel bewegen

Vor allem für junge Menschen wird es immer schwieriger eine erschwingliche Wohnung zu finden - dieser Entwicklung gilt es gegenzuwirken.
© Robert Kneschke - stock.adobe.com

Neue Immokredit-Vorgaben, Leerstandsabgabe und Bestellerprinzip setzen neue Rahmen für Wohnungen. Die eigentliche Ursache vieler Probleme ist das Mietrecht. Doch das bleibt unberührt.

In den leer stehenden Wohnungen tummeln sich zahlreiche Problemlagen. Soziale Probleme, weil die Wohnungen nicht „am Markt“ sind und diese Verknappung die Mietpreise nach oben treibt. Gesellschaftliche Probleme, weil es dadurch zusätzlich zu Verwerfungen kommt. Vorsorge-Probleme, weil die Zinsen so niedrig und andere Anlageformen nicht attraktiv sind. Und politische Probleme, weil die Verantwortlichen in der misslichen Lage sind, eine Herausforderung stemmen zu müssen, für die es kein Patentrezept gibt.

In den Leerständen tummelt sich aber auch ein fettes Fragezeichen – hinter diesem Satz: Warum lassen Wohnungseigentümer die Wohnungen leer stehen? Selbst bei Vermögenden oder Spekulierenden macht es keinen Sinn, auf Mieteinnahmen zu verzichten. Bei jenen, die sich eine Wohnung zur Altersvorsorge kauften, ist es ebenso wenig nachvollziehbar, dass die Wohnung nicht mit Leben und das monatliche Einkommen nicht mit den Mieteinnahmen aufgefettet wird. Warum werden Wohnungen in besten Lagen und in der Bugwelle satter Nachfragen nicht ihrem ursprünglichen Sinn zugeführt?

Das Vermieten reizvoller machen

„Der Leerstand ist ein Symptom einer grundsätzlichen Schieflage am Wohnungsmarkt. Die Ursache dieser Schieflage liegt weniger in einem Marktversagen – wie von politischer Seite behauptet – sondern vielmehr in den damit verbundenen gesetzlichen Grundlagen. Das komplexe österreichische Mietrecht bietet keine Anreize für Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Immobilien zu vermieten – vor allem, wenn es finanziell nicht unbedingt erforderlich erscheint“, sagt dazu Wirtschaftskammerpräsident Christoph Walser.

Der logische Schluss wäre, das Mietrecht zu novellieren und das Vermieten reizvoller zu machen – zum Vorteil für die Wohnungssuchenden, auf deren Schultern die Schieflage letztlich lastet. „Doch das Mietrecht bleibt unberührt. Stattdessen wird mit Regelungen wie der Leerstandsabgabe Symptombekämpfung betrieben. Wir unterstützen selbstverständlich alle Bemühungen der Tiroler Landesregierung, Maßnahmen für leistbares Wohnen umzusetzen. Doch den Mobilisierungseffekt der Leerstandsabgabe bezweifeln wir stark“, so Walser.

WK-Präsident Christoph Walser
WK-Präsident Christoph Walser

Leerstandsabgabe ohne Effekt

Im Juli-Landtag soll das „Gesetz über die Erhebung einer Freizeitwohnsitzabgabe und einer Leerstandsabgabe (Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz – TFLAG) beschlossen werden, das im März 2022 zur Begutachtung vorgelegt wurde. Darin heißt es: „Die Gemeinden werden ermächtigt, durch Beschluss des Gemeinderates für Gebäude, Wohnungen und sonstige Teile von Gebäuden, die über einen durchgehenden Zeitraum von mindes-
tens sechs Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden (Leerstand), eine Leerstandsabgabe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes zu erheben.“

Das klingt erst einmal positiv für die Haushalte der Gemeinden und es ist durchaus denkbar, dass dies der einzige Effekt der Leerstandsabgabe bleibt. „Primäres Ziel der Abgabe ist eine Kompensation der mit dem Leerstand verbundenen kommunalen Aufwendungen. Ein mit dieser Abgabe verbundener Lenkungseffekt ist nur indirekt vorhanden – und dann nur in untergeordnetem Ausmaß“, hielten WK-Präsident Walser und WK-Direktorin Evelyn Geiger-Anker in der Stellungnahme zum Gesetzesentwurf fest.

Komplizierte Verfahren

Weil die Abgabenhöhe aus verfassungsrechtlichen Gründen eine gewisse Höhe nicht überschreiten darf, ist zu erwarten, dass die Leerstandsabgabe vielfach sogar unter den mit den Wohnungen verbundenen Betriebskosten liegt. Die damit begründete Motivation, die Wohnung doch zu vermieten, wird von den WK-Experten als sehr gering eingestuft. Erschwerend hinzu kommen die in § 7 des Gesetzesentwurfes festgehaltenen „Ausnahmen von der Abgabenpflicht“. Komplizierte Verfahren lässt beispielsweise die Ausnahme für Wohnungen „die aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind“ erwarten.

„Es ist zu befürchten, dass sowohl für die Eigentümerinnen und Eigentümer als auch für die Gemeinden die konkrete Beweisführung schwierig und konfliktträchtig werden könnte“, sagt Christoph Walser. Ähnliche Konflikte zwischen Eigentümern und Gemeinden könnten sich auch aus der Ausnahme für Wohnungen, „für die ein zeitnaher Eigenbedarf besteht“, ergeben wie auch für jene, die trotz „geeigneter Bemühungen“ über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht zum üblichen Mietzins vermietet werden können. Die zahlreichen Interpretationsmöglichkeiten können zu zahlreichen Auseinandersetzungen führen. „Aus unserer Sicht stellt sich der Entwurf als wenig praxistauglich und – vor allem in der Beweisführung für die Gemeinden – mit hohem bürokratischen Aufwand verbunden dar“, wurde in der WKT-Stellungnahme festgehalten.

Fragwürdiges Bestellerprinzip

Sollte der Gesetzesentwurf zur Leerstandsabgabe in der vorliegenden Form im Tiroler Landtag beschlossen werden, plädiert WK-Präsident Walser dafür, zumindest nach einer gewissen Zeit den Effekt der Abgabe zu evaluieren – sprich, herauszufinden, wie viele Wohnungen durch die Abgabe tatsächlich „mobilisiert“ werden konnten – oder eben nicht. Dieses Evaluieren auf die Treffsicherheit beziehungsweise Tauglichkeit gesetzlicher Bestimmungen wird grundsätzlich von der Wirtschaftskammer gefordert, um Regelungen, die außer mehr Bürokratie nichts bringen, ändern oder zurücknehmen zu können. „Das wäre auch beim Bestellerprinzip wichtig, das in der Novelle des Maklergesetzes vorgesehen ist“, so Walser.

Im März 2022 ist der Gesetzesentwurf in Begutachtung gegangen, der spätestens Anfang 2023 eine Neuordnung am Immobilenmarkt bringen wird. Das Bestellerprinzip sieht vor, dass die Vermieter der Wohnungen die Gebühren der dabei vermittelnden Wohnungsmakler zu zahlen haben. „Man kann erst in ein paar Jahren evaluieren, ob junge Leute beispielsweise durch das Bestellerprinzip leichter zu Wohnungen gekommen oder diese günstiger sind. Ich glaube aber, dass man sich da ins Fleisch schneidet“, bezweifelt WK-Präsident Walser auch den Lenkungseffekt dieses Gesetzes.

Arno Wimmer
Arno Wimmer

Bislang suchen Immobilienmakler das Optimum für beide Seiten gleichermaßen – die Wohnungssuchenden wie die Wohnungseigentümer bzw. Vermieter. Nach Inkrafttreten des Gesetzes sind die Makler nur noch den Vermietern verpflichtet. Branchenvertreter befürchten als Folge nicht nur einen intransparenteren Markt. „Die Novelle des Maklergesetzes bringt weder eine Verbilligung noch einen Nutzen für Mieter“, stellt der Tiroler Fachgruppenobmann-Stellvertreter Arno Wimmer klar.

Diese negativen Befürchtungen fußen unter anderem auf den Erfahrungen in Deutschland, wo das Bestellerprinzip im Jahr 2015 eingeführt wurde. Dort werden Nachteile für Mieter festgestellt, die mit dem Bestellerprinzip den rechtlichen Schutz verlieren und auch schwerer passende Wohnungen finden. In Deutschland lässt sich auch beobachten, dass das sichtbare beziehungsweise transparente Angebot an Mietwohnungen um 40 Prozent zurückgegangen ist, häufig unberechtigte Ablösezahlungen an den Vormieter erfolgen und die Mieten teurer werden. „Für sozial schwächere Mietinteressenten wird es zunehmend schwieriger, eine Wohnung zu finden. Es ist auch ein höherer Leerstand von Wohnungen zu befürchten, was gerade jetzt politisch nicht gewollt sein kann“, so Wimmer.

Ungerechtes Gefälle

Eine Entspannung am überhitzten Miet- und Wohnungsmarkt ist nirgendwo in Sicht und die topografische Lage Tirols wirkt bei allen Problemen wie ein Verstärker. In dem Zusammenhang ortet WK-Präsident Walser große Ungerechtigkeiten in den Verschärfungen der Vorgaben für Immobilien-Kredite. Hintergrund der neuen, von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) definierten Mindeststandards für Immobilienkredite ist das weltweit verfolgte Ziel, das folgenschwere Platzen von spekulativen Immobilenblasen zu verhindern. Nicht mehr bedienbare Immobilenkredite waren in den USA der erste Dominostein der großen Krise gewesen, die ab 2008 das System ins Kippen gebracht haben. „Das grundsätzliche Ziel der neuen Kriterien ist nachvollziehbar, doch wird versucht, alle über einen Kamm zu scheren“, so Walser.

Das Problem, das er anspricht, liegt darin, dass bei den Kriterien keine Differenzierung stattfindet und das one fits all-Modell vor allem Tirol benachteiligt. 40/20/35. Das sind die Zahlen, auf denen das neue Grundgerüst steht. Künftig darf die Kreditrate maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen, ein Eigenmitteltanteil von 20 Prozent muss aufgebracht werden und die Laufzeit des Immo-Kredits ist mit maximal 35 Jahren festgelegt. „Das Kriterium der 20 Prozent Eigenmittel ist schon sehr hart und verhindert möglicherweise, dass ein junger Mensch einen Kredit aufnehmen kann, obwohl er erst in der ersten Phase des Erwerbslebens steckt und mit steigendem Einkommen zu rechnen ist“, so Walser.

Was im vergleichsweise günstigen Burgenland aber noch zu schaffen ist, ist in Tirol fast unmöglich, eben weil die Grundstücks- und Wohnungspreise höher sind und mehr Kapital aufgenommen werden muss, um ein Eigenheim zu finanzieren. Um diese Ungerechtigkeit ein wenig auszugleichen, schlägt Walser vor, den österreichweiten Immobilienpreisspiegel in die Berechnung von Immo-Krediten einfließen zu lassen, um die regionalen Gegebenheiten zu berücksichtigen. „Und es ist auch die Landesregierung gefordert, durch die Wohnbauförderung gegenzusteuern, eine Erhöhung der Subjektförderung etwa oder durch Eigenmittelersatzdarlehen“, sagt Walser. Der WK-Präsident ist davon überzeugt, dass in punkto leistbares Wohnen in Tirol alle Hebel in Bewegung gesetzt werden müssen – alle, die Sinn machen.

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