Symbolbild Gewerbegrundstücke
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Panorama

Gewerbeimmobilien: Masterplan gefragt

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Die Preise für Gewerbegrundstücke haben sich in den letzten Jahren teils verdoppelt. Überall steigen die Preise und vor allem rund um die Landeshauptstadt ist der Markt so dünn wie teuer.

„2021 haben die Preise auch im gewerblichen Immobilienbereich massiv angezogen. De facto hat es in den letzten Jahren teilweise eine Verdoppelung der Preise gegeben“, sagt Andreas Thaler, Geschäftsführer von ATH Immobilien in Innsbruck. Die Feststellung des Experten muss Unternehmerinnen und Unternehmern kurz den Atem rauben und jenen, die an eine Erweiterung oder Neuansiedlung denken, erst recht. „Die Lage ist schwer“, weiß Thaler.

Jährlich wirft das Team von ATH Immobilien einen intensiven Blick in die Tiroler Grundbücher, um die Entwicklungen am gewerblichen Immobilienmarkt des Landes zu analysieren und die Ergebnisse den Interessierten zur Verfügung zu stellen. Es werden dabei nur Verkäufe ab rund 1.000 Quadratmeter erfasst sowie die tatsächlich verbücherten Verkaufspreise verwendet und der dabei gewonnene detaillierte Überblick liefert Unternehmen aktuell keinen allzu positiven Ausblick. „Grundsätzlich übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot und ich persönlich beobachte schon, dass die Unternehmen beim Kauf von Gewerbegrundstücken dieses Jahr etwas vorsichtiger sind. Doch ist jedem bewusst, dass das eine sichere Sache ist“, sagt Andreas Thaler und hält weiter fest: „Ich habe das Gefühl, dass die Preise durch diesen Sicherheitsgedanken sogar noch mehr angeheizt werden könnten.“

Erhitzte Basis für die Zukunft

Selbst wenn wirtschaftliche Krisen den Markt eine Zeit lang stagnieren lassen, bleiben die Preise hoch und es ist nicht zu erwarten, dass sie zurückgehen. „Das habe ich noch nie beobachtet“, so Thaler. Der Status quo ist also die erhitzte Basis für die Zukunft. 2021 wurden tirolweit Gewerbegrundstücke im Ausmaß von rund 202.000 Quadratmeter verkauft, was gegenüber dem Jahr 2020 einen Anstieg von 28 Prozent bedeutet. „Der Gesamtwert der 2021 verkauften Gewerbegrundstücke für Betriebe in Tirol hat sich auf 33,9 Millionen Euro summiert“, heißt es in der Analyse.

Weil im vergangenen Jahr im ganzen Land nur 46 Transaktionen verzeichnet wurden, weist das Team darauf hin, dass diese geringe Anzahl der Verkäufe keine exakte Beurteilung zulasse, die wissenschaftlichen oder statistischen Kriterien standhalte. Doch auch als reine Information sind die gewonnenen Erkenntnisse spannend.

Durchschnittlich sind die Quadratmeterpreise von 135 Euro im Jahr 2020 auf 222 Euro im Jahr 2021 angestiegen und wie immer sind es die Extreme, die erstaunen. So wird festgehalten: „Die günstigste, erfasste Transaktion betrifft den Verkauf einer Sonderfläche Asphaltwerk in Imst, wobei der Preis hier bei nur knapp über 11 Euro pro Quadratmeter lag.“ Den höchsten Wert des Jahres 2021 haben die Experten mit 1.104 Euro pro Quadratmeter in der Stadt Innsbruck verzeichnet.

Andreas Thaler
Andreas Thaler

Wenige Transaktionen

In der Landeshauptstadt, wo der exorbitante Preis erstaunt, wurden 2021 lediglich zwei Gewerbegrundstücke verkauft, eines davon wurde von der Stadt selbst erworben. Im Bezirk Innsbruck Land schwanken die Grundstückspreise mit der Nähe zum Inn beziehungsweise zu den Hauptverkehrsadern. Doch auch im Östlichen Mittelgebirge, im Wipptal und im Stubaital tun sie das – zwischen 45 und satten 300 Euro pro Quadratmeter. Im Gewerbegebiet „Zirler Wiesen“ sind 2021 die meisten Neuansiedlungen des Bezirkes erfolgt, wobei dort die Kaufpreise zwischen 240 und 350 Euro pro Quadratmeter gelegen sind. Der 800-Euro-Spitzenpreis wurde in Thaur gezahlt. „Dem Vernehmen nach liegen aber im Jahr 2022 auch hier die Preise bereits bei rund 1.000 Euro pro Quadratmeter“, weiß das ATH-Team.

Im Bezirk Schwaz sind vergangenes Jahr knapp 27.000 Quadratmeter Gewerbegrund verkauft worden und dort hat sich bestätigt, was die ATH-Experten in ihrer letzten Analyse vermutet hatten: Die Quadratmeterpreise bewegten sich in Richtung 300 Euro und 2021 hat es sogar eine Transaktion zu einem Quadratmeterpreis von 320 Euro gegeben. Im Bezirk Kufstein ist es 2021 zu sechs großen Verkäufen im Ausmaß von über 28.000 Quadratmetern gekommen, wobei der Durchschnittspreis bei 231 Euro lag und ein Spitzenpreis von 395 Euro registriert wurde.

Kitzbühel, Imst und Osttirol

„Besonders ins Auge sticht die starke Entwicklung des Gewerbegebietes in Niederndorf. In den letzten zehn Jahren sind hier gleich mehrere Vorzeigebetriebe entstanden, die für ein starkes Wachstum in der Region sorgen“, halten die ATH-Analysten fest, um gleich in den Bezirk Kitzbühel zu blicken: „Insgesamt sind im Bezirk 2021 rund 57.000 Quadratmeter verkauft worden. Allerdings findet sich darunter eine sehr große Bevorratung durch den Tiroler Bodenfonds.“ Dieser Großkauf dämpft den Durchschnittspreis auf 217 Euro pro Quadratmeter.

Im Bezirk Imst wechselten 2021 rund 23.800 Quadratmeter die Besitzer und der dabei festgestellte durchschnittliche Preisanstieg – von 75 auf 103 Euro – bedeutet einen Sprung um 38 Prozent. Ein auffallender Preisanstieg in Höhe von 43 Prozent – auf 135 Euro pro Quadratmeter – wurde im Außerfern registriert, wo 34.900 Quadratmeter verkauft wurden. Wie in Innsbruck, so wurden auch in Landeck im Jahr 2021 nur zwei Verkäufe – dort allerdings zu Preisen von 70 und 81 Euro pro Quadratmeter – erfasst. Als Ausreißer im Bezirksblick fällt Osttirol auf, wo ebenso nur zwei Verkäufe (rund 13.700 Quadratmeter) registriert wurden. Der mittlere Grundstückspreis ist dabei sogar zurück gegangen, nämlich von 103 auf rund 83 Euro pro Quadratmeter. Bei nur zwei Verkäufen habe diese Zahl aber nur eine sehr begrenzte Aussagekraft – heißt es in der ATH-Analyse.

Grafik: Grundstückspreise für Gewerbegrundstücke Tirol
© ATH-Immobilien e.U.

Investitionsbremsen

„Die Unternehmen müssen flexibel sein“, spricht Andreas Thaler die durch die Preis-Varianten geforderte „räumliche Offenheit“ für Standorte an und berichtet: „Ein Innsbrucker Unternehmen hat gerade den ganzen Werkstättentrakt in Matrei am Brenner angesiedelt. Die Unternehmen weichen schon aus.“ Beispielsweise können kommunale Gewerbegebiete – wie das gemeindeübergreifende in Aldrans/Lans/Sistrans, das in Weiterentwicklung befindliche in Fulpmes und Mieders oder jenes in der Gemeinde Wiesing – aufgrund der relativ günstigen Konditionen interessant sein. Thaler: „Viele Gemeinden machen da schon gute Dinge. Betrieben, für die die Standorte nicht geeignet sind, hilft das natürlich nichts.“

Dass die gestiegenen Preise für Gewerbeimmobilien im unglücklichen Zusammenspiel mit dem Arbeitskräftemangel und den dadurch steigenden Arbeitskräftekosten sowie der Energiepreissituation als Investitionsbremse wirken, verwundert auch den Tiroler Standortanwalt und Leiter der Abteilung Wirtschaftspolitik, Innovation und Strategie der WK Tirol, Stefan Garbislander, nicht. „Bei uns machst du diese Investition nur, wenn der Bedarf wirklich hoch ist. Wir haben halt nur begrenzten Grund und Boden, die Nachfrage ist hoch und das Angebot ist gering“, skizziert Garbislander das Tiroler Grundproblem, bei dem in Augen der Wirtschaftskammer Tirol das Land Tirol gefragt ist.

„Wir haben in Tirol keinen übergeordneten Masterplan. Es liegt an den Gemeinden, ob sie Gewerbegrundstücke ausweisen oder nicht. Es wäre aber wichtig, dass das Land – ähnlich wie für die Landwirtschaft – gewerbliche Vorsorgeflächen schafft, um Entwicklungen möglich zu machen“, so Garbislander. Mit derartigen Vorsorgeflächen würden nicht nur eventuelle Nutzungskonflikte ausgeschlossen, sondern auch eine Zukunftsdynamik ermöglicht. Garbislander: „Damit würde geregelt, wo sich das betriebliche Leben in den nächsten Generationen abspielen soll.“

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Philipp Reisinger, WK-Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögens- treuhänder
© WK Tirol/ Die Fotografen
Interview mit Philipp Reisinger, WK-Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Philipp Reisinger, WK-Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögens- treuhänder
© WK Tirol/ Die Fotografen

Im Interview blickt Philipp Reisinger, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögens-
treuhänder in der Wirtschaftskammer Tirol, hinter die Kulissen des stark erhitzten Immobilienmarktes.

Welche Entwicklungen stellen Sie am Tiroler Immobilienmarkt fest?

Erhebungen haben gezeigt, dass in Tirol 2021 das Transaktionsvolumen beinahe rekordverdächtige fünf Milliarden Euro erreicht hat. Es zeigt sich also in Krisenzeiten eine verstärkte Nachfrage an der Anlageform „Immobilien“. So ist auch in der Landeshauptstadt Innsbruck keine wirkliche Entspannung am Immobilienmarkt in Sicht. Grund und Boden sind rare hochwertige Güter und die Schaffung von „Vorbehaltsflächen“ engt den Markt zudem ein. Grundstückseigentümer, deren Grundstücke so entwertet werden, überlegen sich einen Verkauf zweimal.

Dreht sich die Preis- und Wertspirale weiter nach oben?

Generell ist zu sagen, dass bebaubare Grundstücke und Eigentumswohnungen sicher im Wert gestiegen sind. Abhängig von der Lage zum Teil bis über zehn Prozent im letzten Jahr. Beispielsweise im Umland Innsbrucks. Gute und beste Lagen werden vermehrt nachgefragt und finden sich da die größten Preissprünge. Im Bereich Eigentums- und Mietwohnungen ist ebenfalls eine Wertbeständigkeit auf hohem Niveau zu vermuten.

Es sind derzeit keine Parameter in Aussicht, welche auf breitere Preisreduktionen schließen ließen. Berichtet wird allerdings seitens einiger gewerblicher Bauträger, dass bestehende Projekte teils nur mit Aufpreisen fertigzustellen sein werden und manche Bauvorhaben derzeit nicht realisiert werden können. Dies wegen der anhaltenden Knappheit an Rohstoffen, bzw. langen Lieferfristen von Bauteilen. Das allerdings könnte für die Zukunft eine Verringerung von Transaktionen und deren Volumen nach sich ziehen. Weiters gebremst durch mögliche Verschärfungen bei der Kreditvergabe. An den Immobilienwerten an sich dürfte sich dabei allerdings nicht viel ändern.

Gibt es Modelle – wie beispielsweise Baurechtsverträge – die durch die Verknappung und Verteuerung von Unternehmen vermehrt genutzt und von Grundeigentümern vermehrt angeboten werden?

Ja natürlich können durch Baurechtsverträge vordergründig Kosten gespart werden. Die künftigen Eigentümer bezahlen bei dieser Form lediglich den laufenden Baurechtszins und werden beim Erwerb nicht durch den Grundkostenanteil belastet. Der Haken dabei ist, dass jedes Baurecht, wenn auch in Jahrzehnten, doch endlich ist und diese Anlageform daher am Ende der Tage nicht nachhaltig sein wird.

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